Dans un “Investment alert” le 1er juin 2017 et dans son Moniteur immobilier du 2e trimestre 2017 (p.9), Credit Suisse annonce que le taux d’intérêt de référence pour la méthode relative du droit du bail ne peut plus diminuer après avoir été abaissé à 1,5% au 1er juin 2017:
“Le taux moyen s’inscrit en repli constant depuis 2009, bien que la dynamique ralentisse progressivement. Il devrait passer sous le seuil de 1,375% pour que le taux de référence soit abaissé à 1,25%. Un tel scénario nous paraît très improbable puisque le creux a déjà été franchi pour les échéances à plus long terme et que les taux ne devraient pas diminuer sur les durées.”
Pourtant, la grande majorité des banques proposent aujourd’hui des hypothèques à taux fixe pour 10 ans pour des taux inférieurs à 1,75%, et des taux encore sensiblement plus faibles pour des durées plus courtes. Alors est-il vraiment si peu probable que le taux moyen des hypothèques en cours tombe sous la barre de 1,375%?
Le graphique ci-dessous décrit la répartition des hypothèques en cours par tranche de taux au 31 mars 2017. Je l’ai construit à partir des mêmes données qui sont utilisées par l’Office fédéral du logement pour calculer le taux hypothécaire moyen. Avec ces données, il s’établit à 1,61%.
A la date du relevé, le 31 mars, 75% des hypothèques (en valeur) coûtaient 1,75% ou moins à leurs débiteurs. La moyenne (pondérée) des taux est tirée vers le haut par les 25% des hypothèques contractées à un taux plus élevé. Si toutes ces hypothèques étaient renouvelées à un taux compris entre 1,5 et 1,75%, le taux moyen tomberait à 1,328%, soit largement de quoi justifier l’abaissement du taux d’intérêt de référence à 1,25%.
